上海万科天空之城商业首次探班，部分品牌已官宣
首先致歉，关于上海万科天空之城项目，我查询了一下微信聊天中的关键词，第一次和朋友聊起，是2018年3月，虽迟但到，隔空关注了3年多才首次探班，本文带来关于项目商业部分，也是我主攻领域的最新进展分享。
参观项目展厅保留节目不能丢，也没有错过位于12层展厅的Seesaw快闪店，这可能是楼层最高的Seesaw（堪称天空跷跷板），也是我第一次在参观项目展厅时喝到精品品牌咖啡。在该小憩空间，你能品着品质咖啡，俯瞰项目进展。空间图集我此前有在视频号上做分享，错过的朋友可以回炉。事实上，这个前期筹备的小巧思某种程度上是项目调性的映射——咖啡正是上海万科天空之城招商规划方面的重点业态之一。
另一比较令人深刻的展厅体验来自VR呈现——在洽谈室中可以根据手上的桌面感应器，在墙面大屏上看到相应位置的主视觉效果全景画面，最大程度营造身临其境之感。
现场实景
有兴趣但未能亲临现场的朋友可以在手机端模拟体验，点击项目官微自定义菜单的“VR展厅”即可，也可点击文末“阅读原文”跳转。倒不是说这项技术有多牛逼，而是对于这类技术的使用场景，让我这种以前招商时和品牌介绍项目还要用纸质平面图发传真的人简直羡慕不来。
手机截屏
展厅体验花絮开胃菜到此为止，直入正题。
基本信息
关于上海万科天空之城的相关简介，建议关注“上海天空之城”公众号细品，自定义菜单第一栏中的项目详情即电子版招商手册（做得非常精致）包含了你可能想要了解的所有。不过为了便于本文阅读，还是先来简单分享一些核心信息。
购物中心目前处于施工尾声并紧锣密鼓招商中，基于要“建一座城”的体量来看，可以说已进入到冲刺阶段（毕竟2018年就聊起了），因此相信之后会有更多更为清晰的内容可以持续分享。
该项目由上海万科与申通资产联合开发，看到“申通”两字基本能知道其和轨道交通势必会有紧密关系，这也是我至今所有分享标的中，第一个可以真正配以“TOD”标签的商业项目。
选址方面，上海万科天空之城位于轨交17号线徐盈路站，从虹桥火车站过去3站路，探班时这段路我开车出行花了20分钟。值得一提的是，当天我先从静安大悦城开到虹桥天地，走北横通道也就花了20来分钟，也就是说，理想状态下可以在1小时左右从上海万科天空之城到达市中心（崧泽大道高架西延伸段建成后开起来应该会更香）。当然我并不是要强行说项目交通便捷、辐射范围广之类的宣传话术，只是感慨得益于市政建设的发展，整个行业基于绝对距离和出行时间的判断将会越来越模糊——出行成本越来越低（去哪儿都变得相对方便），项目获客的机会成本越来越高（消费者去了其他商场，就未必再会来你这儿，因此如何俘获人心，服务好核心客群是关键）。
项目公开资料
之所以上文会说“建一座城”，是因为这个总计80万㎡的项目，融合了10万㎡集合商业、10万㎡办公、35万㎡住宅和青年公寓，甚至还包括有周边的公共绿地、教育等设施，就是一个微缩城市了。当然我的专业领域依旧会专注在10万㎡的商业部分，也就是下图中这个犹如母舰般的购物中心。
项目公开资料
商业内容分布于四个楼层中，下图能看到各楼层规划以及业态配比的计划。
项目公开资料
定位方面，项目提出的“新城市TOD商业，元气生长力中心”传递了几个关键词：
“新城市”——“五个新城”作为重点建设的新片区，意味着人口导入和未来城市发展的增量；
“TOD”——以交通为导向的枢纽型商业发展模式，交通枢纽意味着新城市的区域中心；
“生长力中心”——住宅、办公、商业等多业态共同打造面向年轻客群的生长力中心，与消费者、品牌、城市共同成长、共筑未来。
项目公开资料
基于此定位，去年官宣过三个主力品牌，分别为全国首家ZM BOX造梦盒子剧场；与万科旗下项目紧密合作的影院品牌CGV；自带客流的大型儿童乐园NEOBIO奈尔宝，后两个品牌在如今家庭亲子定位做得比较深入的晶耀前滩也都有合作。
近日，另两个主力店，来自商超中表现比较稳健的盒马鲜生；以及将会拥有12米挑高空间打造攀岩等多元化运动体验的弹力猩球也同步官宣，均拿下超过2000㎡大店，后者将会成为继南翔印象城MEGA和瑞虹天地太阳宫后的第三家店。
上文提及主力品牌此前合作的商场案例，是因为品牌在选址时有自己的判断，过往案例的类比某种程度上也体现出品牌对上海万科天空之城未来定位和品质的期许。
除此之外，最新信息更新了更多零售品牌大店，包括解决日常服装消费刚需的UNIQLO；品质生活方式代表品牌MUJI；近年拓展步伐明显加快的家具品牌NITORI。不仅都是认知度较高的稳健品牌，并且能通过不同定位和品类满足日常品质生活刚需，对片区高黏性客群而言是极为便利的就近选择。
除了大面积零售店外，电动车头部品牌之一蔚来将会带来NIO HOUSE体验中心，理论上到待开业上海市场也就六家左右，店铺规格体现品牌对于项目的重视。
运动健康生活方式方面，较为令人意外的是此次官宣了目前在上海市场仅有iapm和浦东嘉里城两家店的独立高端设计师运动品牌Particle Fever，据悉品牌不仅会开店，而且计划与项目合作打造一个水上运动空间，是一次突破性的尝试，也难怪会作为前期官宣的重点品牌之一推出。
最后，上文提及的Seesaw当然也不会落下，除此之外，包括Peet's Coffee、BAKER&SPICE等咖啡轻餐品牌也有悉数入驻。鉴于目前上海市场对于此业态庞大的需求，作为一座“城”，相信届时商场会进一步引入更多时尚餐饮品牌，以期为“城中人”带来优质前沿的消费体验。
看完资讯“轰炸”后，下文分享一些我在展厅探班后几个比较有趣的主观感受和理解。
1、天空之城，何为天空
首先不可否认，“天空”一词本身具备浪漫属性，它可能会让你产生例如“漂浮在空中”、“宛入仙境”这样的联想，如果纯发挥臆想，你甚至可以把项目“吹”成一个乌托邦花园。
回归到现实，“上海万科天空之城”物理层面名副其实，因为项目下方是一个高达9米的地铁蓄车场，对整个商场、办公楼及部分住宅等楼宇做了架空，“天空之城”因此而来，这是基于宏观视角的判断。
项目公开资料
但9米也只是一个纵向尺度而已，如果仅以离地高度来作为判断依据，那绝大多数商场3层及以上区域都可以叫做“天空层”。之所以是“城”，更为重要的判断标准是横向尺度，即“身在城中，不识其真面目”，这才成了城，这是基于个体视角的判断。
下图是一组城中生活场景
项目效果图
如果撇开命名层面的“浪漫主义”做回钢铁直男，架空式设计其实是出于功能性而为之，是话题，但未必是优势，毕竟底部是蓄车场，并非20条线铁路枢纽，蓄车场本身并不指代“客流吞吐量”。
因此在我看来，项目如何用“天空”在意境上做文章只是第一层看点，毕竟确实上海市场几乎没有类似的标的；而更重要的第二层观察点在于，项目如何在没有物理首层的情况下将消费者“到场成本”降到最低。
就我首次探班获取的有限信息来看，首当其冲无疑是轨交的无缝对接，这些均源自于开发商与申通的紧密合作。地铁在纵向空间割裂了商场和地面的客流，势必要在横向更为重要的站台侧与商场结合得更为紧密。
从下方示意图能看到，乘客到站后从站台沿扶梯而下，出站后经过右侧一小段阶梯，即可到达商场L1。大家可以脑补一下，整个行为路径，看似与我们日常去到一个地铁上盖项目几乎无异，但实际上因为两者连接展面的尺度够大、距离够紧凑，因此会营造出更为便捷以及趋于无感的进场体验。
项目公开资料
下方效果图更能表现出这段路径的直观感受，轨交站台出入口与项目L1几乎无缝对接，足以弱化消费者对楼层架空的感知，也就是说，对于轨交出行的消费者而言，甚至都未必能到达地面——你的“天空之旅”并非是进入到项目才开始，而是从尚在车厢里时就已经开始了。
项目效果图
更“可怕”的是，如下图所示，从轨交“进城”，不论是到右侧办公楼还是到下方的住宅（回家），都要经过图中蓝色箭头所示贯穿商场的内街，从长远来看，待片区道路建设、招租、售楼情况完备后，客流吞吐量充满想象空间。
项目效果图
与轨交的无感对接类似，同样的手法对于驾车消费者也适用。除了停车至位于B1的商场停车场外，消费者可以开车到9米高的L1外广场，下图左侧是具有开阔人行道和内退式广场的商场，右侧则是进入到商办车库，这种体验感受与物理意义上的首层也几乎一致。
项目效果图
你可能会认为这不就是我们很多项目中常见的多首层么？我个人认为这恰是其有趣看点所在，虽然多首层也是便于消费者到达不同的楼层，但其初衷是提供更多“选择”，而上海万科天空之城的设计逻辑在于虽然送往高楼层是“多首层”设计的手法之一，但目的却是截然相反，即免去消费者选择，从而达成“无感进城”。
2、TOD，是模式，更是生活方式
TOD是我第一次在推文中提及，但却是近年被说得有点“滥”的术语，很多商业项目都会以此作为亮点之一进行推广，但大多止于轨交上盖。
上文已经说到，上海万科天空之城由上海万科联合申通资产开发，开发商之一几乎就是TOD本“T”，加上实际聊到的商场与轨交的紧密融合，更是让TOD味儿剧增。但如果仅仅以交通便利性来判断TOD的话，势必回归到“地铁上盖”这种老生常谈，相信可能会有很多读者发来diss。那么为什么我依旧会在本文中谈及TOD呢？其底牌在于——
基于百度释义：
TOD(Transit-Oriented-Development)是“以公共交通为导向”的开发模式。其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点为中心、以400～800m(5—10分钟步行路程)为半径建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。
这段释义与上文“建一座城”几乎完全对应。两方开发商可谓各司其职，申通资产负责公共交通部分；上海万科负责工作、商业、文化、教育、居住等。我就不从宏观视角来说TOD了，从消费者个体视角来看，你在乘17号线来到上海万科天空之城后，几乎可以在“城里”获得各种工作、生活所需，这些功能区域由于出自于同一个开发商，因此更有助于紧密融合、相互联动。
如下图所示，虽然我的关注对象只是被高亮的商业部分，但整个开发是基于一个完整的生活场景来的。
如果上图你只能看到标注的幼儿园，那从下图对应的详细注释来看，菜场、彩虹桥、公园等足以体现整个项目的多元化。其中第8项轨交是TOD的客观必要条件，但围绕其而建的其他23项全方位覆盖才让TOD社区成为“看得到”的生活方式而非仅停留在宣传稿中的模式。
项目公开资料
3、不仅是商业中心，更是具有归属感的生长力中心
这是在心理层面很有趣的看点，即上海万科天空之城鉴于其建筑形态，是一个会让核心消费者极具归属感的项目，我们经常会看到影视剧中以一座小城/小镇为单位来展开故事，城中人因为共同成长，从而更易形成联结和社群感。
届时开业后上海万科天空之城这个9米大平台上所发生的故事，如同日更剧集般上演。商场会思考为消费者赋予什么，但更值得去感受“天空之城”子民们的现实所需。这也是项目方同行在和我的交流过程中反复强调的一件事，在筹备期很长一段时间内，他们都在做类似的工作——采访、挖掘该区域消费者的实际和潜在诉求。
例如球场作为一种屋顶空间的常规选项，在如今高速发展的商业大环境下甚至都已不能作为亮点来主推，考验的将会是项目如何基于其自身办公及住户的特性，来满足这些消费者的定制诉求。如为有晨练需求的住户提供早间场地开放等定制服务，这是项目同行在交流过程中所津津乐道的。
项目效果图
例如绿植元素，同样是强调生态、环保、可持续发展的大势所趋，现代商场或多或少在该领域都会有所作为。上海万科天空之城的计划，来自于与开放式餐饮区整合规划的垂直农场，这未必是一个“我有你无”的创新之举，但相对于核心商圈商场购物消费诉求更强而言，“家门口”的农场显然更有归属感。
项目效果图
我之所以在此趴多次用到“归属感”这个词，是因为相较于类似“赋能”这样的外向型词汇，个人认为内收型词汇来形容一个相对远离市中心的区域型项目，这几乎是所有类似商场的立身之本，七宝万科广场、合生汇、世纪汇广场等成功案例，无一不是各自以服侍好高粘性核心客群为重任。远离该片区的消费者会特地前来购买优衣库吗？未必，但对周边核心消费群体而言几乎是刚需。商业以人为本，商业源于生活。
这些为天空之城商业提出打造“生长力中心”提供了理论依据，开篇时有对“生长力”进行过释义，临近文末想强调的是，“生长力”在理念层面是一个带有“长期主义”的词汇，为人们的社交“归属”在时间轴上增加了“成长”元素，在这座崭新的城区，天空之城商业当然会期望陪伴自己的客户一起成长，并通过生机勃勃的商业来践行努力达成这一愿景。
我日常和朋友交流中常会说到，商场要获得品牌商户尤其是“定位契合”的品牌们的青睐，最重要是对外展示出自身明确的画像，让商户们知道如果有机会合作，服务的将是怎样的客群，又会与哪些“同行们”成为邻居共同营造氛围相互助力。上海万科天空之城商业部分的愿景是打造“新城市TOD商业，元气生长力中心”，目前尚处于招商筹备冲刺期，工程建设、品牌租户逐一披露、外加更多运营理念的输出，各个组成部分是否有围绕这一核心目标而推进，我们拭目以待。